A Reforma Tributária (LC 214/2025) trouxe grandes mudanças. O objetivo principal é acabar com a informalidade e a sonegação. O novo sistema, com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), intensificará o cruzamento de dados de cartórios, prefeituras e bancos.
O ponto-chave é a inclusão dos novos impostos sobre o consumo – IBS (Estadual/Municipal) e CBS (Federal) – para alguns locadores PF, que antes pagavam apenas o IRPF.
O proprietário Pessoa Física (PF) só estará sujeito à cobrança dos novos impostos (IBS e CBS) se ultrapassar UM dos dois limites abaixo.
⚠️ Atenção: Estes limites NÃO substituem o IRPF. Eles são um imposto adicional.
"Se um cliente recebe 4 aluguéis por mês, ele paga IBS/CBS?"
Resposta: Não necessariamente. Ele precisa ter mais de 3 imóveis distintos E ter uma receita anual acima de R$ 240.000 (ou receita acima de R$ 288.000). A quantidade de aluguéis mensais por si só não é o critério.
"O IRPF (Carnê-Leão) acabou?"
Resposta: Não! O IRPF continua sendo a regra geral. Todos os rendimentos de aluguel (acima da faixa de isenção) devem ser declarados no Carnê-Leão mensalmente.
"Qual a principal mudança para quem aluga apenas um ou dois imóveis?"
Resposta: O risco de fiscalização aumenta drasticamente! Com o CIB, será quase impossível sonegar aluguéis, mesmo que a renda seja baixa. A Receita saberá quem é o proprietário e quem é o inquilino.
Oriente-se nos limites do IBS/CBS e:
Procurar um contador ou advogado tributarista para Planejamento Tributário.
Revisar a estrutura de locação (se PF ou PJ é o mais vantajoso).
Garantir a declaração correta e mensal (via Carnê-Leão) de todos os recebimentos.
Lembrete Final: A era da informalidade no aluguel termina em 2026. Transparência é a nova regra. 🚀
⚖️Legislação e Fontes de Informação:
Lei Complementar nº 214/2025 (Reforma Tributária): Esta lei institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), criando o Comitê Gestor do IBS e alterando a legislação tributária.
Referência:
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER): O CIB é um identificador nacional e único de imóveis, urbanos e rurais, criado para substituir a multiplicidade de cadastros isolados. Ele será a referência oficial nos registros públicos e nos documentos de compra e venda, doações, locações, inventários e demais negócios jurídicos envolvendo imóveis. O CIB faz parte do SINTER, um sistema de gestão pública que integra dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos relativos a bens imóveis.
Legislação: Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022, que dispõe sobre o SINTER e o CIB.
Referência:
Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF): A tributação do IRPF sobre rendimentos de aluguel continua a ser feita via Carnê-Leão mensalmente e Declaração Anual, utilizando a tabela progressiva. A tabela progressiva mensal do IRPF é alterada por leis e medidas provisórias.
Legislação: Lei nº 14.848, de 1º de maio de 2024, que altera os valores da tabela progressiva mensal do IRPF. Medida Provisória nº 1.303, de 11 de junho de 2025, e Medida Provisória nº 1.294/2025 também são mencionadas em relação à tabela do IRPF.
Referência: